Dobrý den, obšírná otázka, na kterou dle mého názoru neexistuje správná odpověď. Proto spíše než doporučení jedné či druhé varianty shrnu úskalí a výhody obou variant.

Rekonstrukce stávajícího domu:
1) Nedá se říci, že se jedná o finančně výhodnější variantu. Ceny prací i materiálů jsou vysoké a prodejní ceny rodinných domů v horším stavu mnohdy dosahují závratných výšin, u kterých si sám říkám, zda to ještě vůbec může někomu dávat smysl (finančně).
2) Pokud nemáte zajištěné bydlení na dobu, než bude nemovitost zrekonstruována, protože například potřebujete svoje nynější bydlení prodat, je rekonstrukce stávající stavby jednodušší v tom, že termín vystěhování z Vaší prodané stavby lze po dohodě s kupujícím natáhnout, Vy si za utržené peníze zatím koupíte dům k rekonstrukci a zbylé finance použijete i na nejnutnější opravy, případně na rekonstrukci alespoň části stavby tak, aby se dala obývat a zbytek budete řešit v čase.
3) U posouzení nutných investic doporučuji již při prohlídce před koupí oslovit odborníka. Stavebního inženýra, podnikatele ve stavebnictví se zkušeností, či specializovaného technika či společnost, která je schopná všechna úskalí posoudit, pomocí invazivní i neinvazivní metodiky zjistit stavy konstrukcí, vlhkost, stav instalací, a podobně. Dále dokáže s určitou odchylkou stanovit předpokládanou finanční náročnost rekonstrukce. Je to rozhodně velmi dobrá investice, která vás ochrání před koupí domu ve velmi špatném stavu.
4) Rekonstrukce stávajícího domu je také méně časově náročná, méně také potřebujete komunikovat s úřady, ale pozor na to, u kterých prací potřebujete zásah do stavby oznámit stavebnímu úřadu a jak. Minimálně můžete s částí prací začít hned a postupně vyřídit potřebnou administrativu, než se probojujete k např. k výměně střechy, u které je ohlášení stavebnímu úřadu již nezbytné. Administrativa je však o mnoho jednodušší, než při povolování stavby nové.
5) U rekonstrukce také není možné vždy realizovat všechny své plány. Je nutné respektovat nosné konstrukce a každá stavební úprava, kterou si vysníte nemusí být snadno či za smysluplnou cenu realizovatelná.

Novostavba rodinného domu:
1) Pozemky, či vhodné místo pro stavbu nového domu je objektivně velmi nedostatkové zboží. Často je pozemek ve městě raritou, případně je velmi drahý, a proto vás trh posune do menších obcí. Je možné se také uchýlit ke koupi staré stavby k demolici, kde však velmi výrazně naskakují náklady za odvoz a likvidaci suti, nehledě na to, že stavbu, ke které byste při její výstavbě dle aktuálního zákona potřebovali stavební povolení, musíte naopak pro její demolici také získat povolení stavebního úřadu i sousedů. Demolice většího domu, nebo střední stavby s hospodářskými budovami může v dnešních cenách vysoce přesáhnout částku 0,5 mil. Kč. A to jste teprve u koupě pozemku a jeho kultivaci.
2) Stavební povolení (uvádím tento termín a nerozlišuji dnešní názvosloví jako je územní souhlas, rozhodnutí, ohlášení stavby a podobně) je proces na několik měsíců. Je dobré oslovit místního projektanta, který má s odpovědným úřadem zkušenosti. Ten je schopný Vám nastínit časovou náročnost. Dále bych pouze podotkl, že zákonné termíny ve většině případů úřady kvůli personálním důvodům nejsou schopny dodržet. Proto se připravte na 6 a více měsíců (v tom lepším případě a s pružným a rychlým projektantem či architektonickým studiem).
3) Další zdržení může nastat při jednání s dodavateli stavby. Lze najímat a koordinovat jednotlivá řemesla, ale je to časově poměrně náročné a ohlídat kvalitu pro lajka také není snadné. Nehledě na to, že mezi každou profesí může nastat časové zdržení a řídit cenu tak, abyste před koncem stavby měli na její dokončení také není pro lajka snadné. Je také možné oslovit stavební společnost, která Vám stavbu dodá na míru za předem danou cenu. Tam je ale nutné počítat s vyšší částkou, za kterou si prakticky kupujete menší časové zapojení sebe sama a celkovou záruku na dílo.
4) No a v neposlední řadě každého napadne, že u novostavby máte větší prostor k realizaci svých snů, úpravě dispozice a zkrátka naplánování celé stavby sobě na míru. Zde bych dále podotkl, že parametry novostavby je dobré předem konzultovat s úřadem, jednoduché pravidlo že to co stojí vedle může stát i u mě, je ve většině případů liché.
5) Inženýrské sítě! Při demolici stávající stavby a následné výstavby je menší riziko, že inženýrské sítě nejsou v dosahu, či že není dostatečná kapacita. U pozemku, který je prodáván jako stavební je také dobré žádat po prodávajícím důkaz, posouzení souladu s vyhláškou, dotazy ke správcům sítí, zda v je v území možné se na sítě napojit a také na které přesně (ne všude je plyn, ne všude je kanalizace, základ je voda a elektřina).

V obou případech je Vám odměnou krásné, moderní bydlení podle Vašich představ. Investujte však do lidí. V případě posouzení rekonstrukce investujte do přípravy, projektové dokumentace i techniků. V případě novostavby zase zvažte dodání stavby na klíč včetně vyřízení stavebního povolení, případně z důvodu urychlení stavebního procesu uvažujte o dřevostavbě. Každopádně s výběrem a základním posouzením nemovitosti Vám poradí zkušený makléř. Zhodnotí Vaše finanční možnosti, naplánuje právě finanční toky, doporučí při nutnosti úvěru vhodného specialistu a dále Vás nasměruje na další profese (firmy, projektanty, techniky), se kterými má dobrou zkušenost.

Realitní makléř se může stát Vaším průvodcem v rozhodování i v celém procesu od plánů až po realizaci.

Ondřej Jílek, tel. 777201661, web.: ondrejjilek.cz

Dobrý den,

ráda bych se na tuto otázku podívala z jiného úhlu pohledu. Obě zvažované varianty přináší mnoho výhod a stejný počet nevýhod. Zkuste na věc jít z jiné strany a věřte, že to správné řešení se nakonec ukáže samo.

Doporučila bych, sepsat si Vaše přání a požadavky na místo či lokalitu ve které byste chtěli bydlet. Zvažte, zda chcete bydlet ve městě, mít v dosahu veškeré služby, školy, zábavu apod. nebo byste raději na vesnici a nebo se vidíte na krásném odlehlém místě polosamoty? Až bude vědět, jaký typ lokality hledáte, začněte taková místa navštěvovat a zkuste si představit, že tam budete žít. Váš vysněný domov totiž není tvořen stavbou a to ať už novou nebo přestavěnou, ale hlavně místem na kterém je umístěná. Toto místo určuje jaký budete mít pohled z okna, jak vám bude svítit sluníčko na terasu, jak blízko či daleko je sousední dům apod. Každému je jasné, že dům se dá přestavět když nevyhovuje, bohužel pokud ale postavíte krásný dům na nevyhovujícím místě, tak se s tím nedá moc dělat.

Až budete znát odpověď na tyto otázky, začněte se teprve zajímat o možnosti dané lokality. Makléř, který se v dané lokalitě pohybuje Vám určitě řekne, jaké jsou možnosti. Existují lokality, kde si v nejbližší době nový dům nepostavíte (důvodů pro to může být mnoho), pak vám nezbývá poohlédnout se vhodném domě k rekonstrukci. Nebo si naopak vyberete okrajovou část města s novou výstavbou a využijete aktuálně nabízených stavebních pozemků.

Ať už to dopadne jakkoliv, přeji vám šťastnou ruku při výběru.

Ing. Rut Piklová

Tel.: 604313388, email: piklova@rehypex.cz