Dobrý den pane profesore, po rodičích jste zdědil dva družstevní byty a s nimi tedy dva družstevní podíly, na které máte s družstvem podepsanou nájemní smlouvu. Družstevní byty se nepronajímají, jedná se o podnájem a tedy o podnájemní smlouvu s podnájemcem. Družstevní byty nejsou zapsány na katastru nemovitostí. Pokud se rozhodnete je prodat, nejde o prodej ale o převod družstevního podílu na nového nabyvatele, neboli družstevníka. K tomu, aby družstvo mohlo byty prodávat do osobního vlastnictví, musí být založeno Společenství vlastníků jednotek (SVJ). Stačí když se pět členů bytového družstva rozhodne SVJ založit. Pak v domě vedle sebe fungují bytové družstvo a SVJ. Pokud se vaše družstvo rozhodlo převést družstevní podíly všem nájemníkům do vlastnictví,  je to pro vás dobrý signál. Hodnota družstevního podílu je menší než hodnota bytu v osobním vlastnictví. Proto radím počkat až budou byty převedeny do osobního vlastnictví a pak je oba prodat. Výhoda kromě vyšší ceny je v tom, že koupi bytu v osobním vlastnictví lze financovat z úvěru od banky, čímž se rozšiřuje okruh potenciálních kupců. Většina lidí na koupi bytu čerpá úvěr, což na koupi družstevního podílu nejde. Ve vašem případě by družstvo sice mohlo pro banku nabyvatele družstevního podílu vystavit potvrzení, že byty budou do roka převedeny do osobního vlastnictví a některé z bank na toto potvrzení úvěr žadateli poskytnou, ale s vyšší úrokovou sazbou. Ceny bytů si minimálně ještě tento rok udrží svojí vysokou tržní hodnotu, proto počkejte až budou byty převedeny do osobního vlastnictví. Převod bytů je transparentní, probíhá ustavující schůze vlastníků jednotek na které se hlasuje o přijetí stanov. O přijetí stanov je nutné pořídit notářský zápis.Nemusíte mít obavy, že byste o byty přišel. Až se rozhodnete byty prodat, je dobré věnovat velkou pozornost makléři, kterého si pro prodej vyberete. Mezi makléři, kteří se na trhu pohybují je obrovský rozdíl. Určitě bych volil známou firmu s transparentní historií a makléře, který používá moderní metody prezentace, který má svoji Web stránku. U něj je záruka, že nového kupce prověří a že prodej proběhne bez problémů. Navíc dokáže byt prodat za nejvyšší tržní cenu. Rád Vám při prodeji bytů poradím.

Dobrý den, pane Vavříku, dovolím si sdílet můj pohled a věřím, že Vám to pomůže ke správnému rozhodnutí.

Převodem družstevního podílu na vymezenou bytovou jednotku se hodnota bytu zvýší, jelikož osobní vlastnictví bytu je na rozdíl od bytu v družstevním vlastnictví evidováno katastrem nemovitostí a prokazatelné tzv. listem vlastnictví a stáváte se jediným vlastníkem jednotky a spoluvlastníkem na ostatních částech budovy a pozemku. V případě družstevního vlastnictví je na KÚ vlastníkem nemovitosti uvedena právnická osoba, tedy bytové družstvo a disponuje tak všemi výhodami i povinnostmi spojenými s vlastnictvím nemovitosti. 

Velkou výhodou je také to, že byt v OV lze použít jako zástavu pro banku v případě žádosti o hypoteční úvěr, ať už z pohledu případného kupujícího, ale i v případě majitele, který může byt použít pro financování jiné nemovitosti a těmito bude ručit.

Část občanského zákoníku:

§ 498

Nemovité a movité věci

(1) Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li zákon, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá.

(2) Veškeré další věci, ať je jejich podstata hmotná nebo nehmotná, jsou movité.

Avšak pravdou také je, že jsem se ve více případech přesvědčil o tom, že domy vlastněny družstvem dostávají kvalitnější péči, ať už je to údržba společných vnitřních i venkovních prostor, správa financí a účetnictví, zabezpečení, modernizace a jednoduše zajištění správného chodu celého domu včetně všech jednotek. A teď nutno říci, jde pouze o můj vlastní dojem, ale jsem si vědom, že je to velmi individuální. Družstevní byt si umím více představit pro vlastní trvalé bydlení, osobní vlastnictví je zajímavé především pro investory, kteří koupí byty skrze hypoteční úvěr, byty poskytnou bance, oni následně byty pronajímají a je jim vlastně možná trochu jedno, zda je vytřena společná chodba a nebo nefunguje zámek u hlavního vchodu do domu, jelikož oni tam nebydlí a někdy ani svůj byt pořádně neviděli, prioritní je pro ně měsíční výnos s pronájmu bytů.

Níže zaslaným odkazem se dostanete na kompletní seznam všech existujících typů vlastnictví, práv a mnoho dalšího.

https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89#cast1

Věřím, že Vám bude má odpověď v něčem přínosná.

Budete-li mít zájem o další informace, obraťte se na mne e-mailem nebo telefonicky na čísle 720 988 090.

Příjemný den. 

Dobrý den, to je valmi zajímavá otázka, která ovšem nemá jednoznačné řešení.

Prodat byt můžete jak družstevní, tak byt ve vlastnictví. Má to však svá specifika, která je potřeba pořádně zvážit.

Pokud budete prodávat byt družstevní, vyvstavne vám problém s tím, že byty družstevní jsou z pravidla o 10% levnější než byty ve vlastnictví, takže nedostanete tak dobrou cenu. Navíc družstevní byt nelze zastavit bance jako protihodnotu pro poskytnutí hypotéčního úvěru, a tak budete shánět kupujícího, která má vlastní prostředky a na koupi nebude potřebovat čerpat hypotéku, což vám velmi omezuje skupinu potenciálních klientů a tak se takový byt bude prodávat hůře.

U bytu ve vlastnictví je to přeně naopak, dostanete vyšší cenu a skupina potenciálních zájemců bude výrazně vyšší, ale vzhledem k faktu, že při takovém prodeji budete muset uhradit 15% daň z příjmu mezi cenou prodejní a cenou, za kterou jste byt získal se může jednat o celkem vyskovou daň. Jsou různé metody, jak toto zmírnit, nicméně daňová otázka je v tomto případě velmi důležitá.

Pokud budete mít zájem o konzultaci, tak se mi prosím ozvěte na mj telefon 602 30 40 70. Jiří Šimon - realitní makléř s 20 letou praxí. www.jirisimon.cz

Dobrý den, 

jedná se o zajímavou otázku a je potřeba zamyslet.  V případě že budete byt prodávat jako družstevní podíl, ušetříte tím cca 30 dní probíhajícího řízení přepisu vlastnického práva na katastrálním úřadě. Na druhou stranu tím ale ztratíte 15% - 20% kupní ceny bytu, pokud by byl prodáván v osobním vlastnictvím. U družstevního podílu lze financovat hypotéčním úvěrem pouze pokud lze družstevní podíl převézt do osobního vlastnictví do jednoho roku. Tímto si ubíráte na schopnosti financování potencionálních zájemců. 

U bytu v osobním vlastnictví je to daleko jednodušší, je snadno financovatelný hypotéčním úvěrem, získáte tím tak širší okruh zájemců o koupi a tím pádem i větší možnost získat co nejvyšší kupní cenu. Jedinou nevýhodu vidím v povinnosti uhradit daň z příjmu ve výši 15% z rozdílu mezi prodejní cenou a cenou za kterou jste družstevní podíl získal. Jsou zde možnosti jak tuto daň zmírnit, doporučuji se v tomto případě spojit s daňovým poradcem. 

Jednoduše řečeno každá varianta má své plusy i mínusy. 

Přeji hezký den. 

Václava Soukupová