Práva kupujícího na uplatnění reklamace při koupi nemovitosti

Stává se to často. Koupíte byt, na který jste šetřili své úspory, platíte hypotéku a po několika týdnech až měsících zjistíte, že ne všechny části nemovitosti jsou v tak perfektním stavu, jak jste si mysleli a jak Vám bylo prezentováno. Jaké kroky můžete v takové situaci podniknout? Existuje vůbec nějaká obrana?

Již od 1. ledna 2014 má každý kupující možnost zákonně reklamovat vady nemovitosti, které v době předání nemovitosti existovaly, ale v plné míře a viditelně se projevily až později. Kupující má samozřejmě povinnost prokázat, že reklamace se týká skrytých vad, které nebyly v okamžiku koupě patrné a nejsou výsledkem nesprávného užívání a údržby či běžného opotřebení. Pokud tak učiní, je možné takovou reklamaci podat až do 5 let od uzavření kupní smlouvy. Ne každý o této možnosti ví a také ne každý této možnosti využije.

Za neupozornění na vady nemovitosti je odpovědný prodávající, i když o vadách sám neví, neboť má k jejich způsobení, kontrole, či alespoň odhalení vždy blíže než kupující. Prodávající by proto měl věnovat více pozornosti stavu nemovitosti, protože kupující má právo znát přesný stav nemovitosti a měl by vždy dostat možnost se s tímto stavem seznámit. Nejlépe je tak učinit přímo v návrhu kupní smlouvy. Je zapotřebí nepodcenit zejména předávací protokol nemovitosti, ve kterém by měl prodávající uvést případné vady, na které kupujícího výslovně upozorňuje a jsou také zohledněny v kupní ceně. To se však často opomíjí a řada kupujících je proto následně nepříjemně překvapena nečekanými závadami.

Pokud si jako kupující chcete být stoprocentně jisti, že nekupujete pomyslného zajíce v pytli, doporučuje se kupujícímu i prodávajícímu nechat na nemovitost vypracovat zprávu o technickém stavu, tzv. Inspekci nemovitosti. Ta je prováděna inspektorem s praxí za použití moderních technologií. Přímo v objektu se prověřuje 40 bodů včetně všech konstrukcí a technologií, které se stanou součástí technické zprávy s autorizací ČKAIT (Česká komora autorizovaných inženýrů a techniků). Součástí této zprávy je obsáhlá fotodokumentace. Mimo jiné se posuzuje: elektroinstalace, nosné konstrukce, rozvody tepla a vody, sanita, hydroizolace, vlhkost konstrukcí, tepelná ochrana a mnoho dalšího.

Finanční odškodnění se u běžných vad nemovitosti pohybuje v rozmezí deseti až dvaceti procent z původní kupní ceny a postupuje se podle § 2129 odstavec 2 nového občanského zákoníku (NOZ). Noví majitelé tak mohou získat například dodatečnou slevu v řádu statisíců korun.